Выбор между ипотекой и кредитом под залог недвижимости зависит от цели, суммы и наличия первоначального взноса. Оба продукта используют недвижимость как обеспечение, но работают по-разному. Ипотека дешевле по ставке, кредит под залог — гибче по цели. Разберём 6 конкретных ситуаций.
👉 Калькулятор кредита под залог недвижимости — рассчитайте платёж и переплату и сравните с ипотекой.
Ключевые отличия: таблица сравнения
| Параметр | Ипотека | Кредит под залог |
|---|---|---|
| Цель | Покупка жилья | Любая (нецелевой) |
| Ставка (2026) | 6–28% (льготные/рыночные) | 18–25% |
| Первоначальный взнос | От 10–20% обязателен | Не нужен |
| Объект залога | Покупаемая недвижимость | Уже имеющаяся |
| LTV | До 80–90% | До 65–70% |
| Налоговый вычет | До 650 000 ₽ (13% от 5 млн) | Нет |
| Срок одобрения | 3–7 дней | 7–14 дней |
| Максимальный срок | 30 лет | 20–25 лет |
Ситуация 1: покупка квартиры — ипотека выгоднее
Если цель — купить жильё, ипотека всегда выгоднее. Причины:
- Ставка на 2–5 п.п. ниже, чем по кредиту под залог.
- Доступны льготные программы: семейная ипотека (6%), IT-ипотека (6%), дальневосточная (2%).
- Налоговый вычет — возврат до 260 000 ₽ с покупки + до 390 000 ₽ с процентов.
Ситуация 2: ремонт или стройка дома — кредит под залог
Ипотека под ремонт не существует. Кредит под залог имеющейся квартиры — оптимальный инструмент для крупного ремонта или строительства загородного дома. Сумма до 15–30 млн ₽, срок до 20 лет, платёж ниже, чем по потребительскому кредиту.
Ситуация 3: нет первоначального взноса — кредит под залог
Ипотека требует взнос минимум 10–20%. Если накоплений нет, но есть квартира в собственности, кредит под залог позволяет получить деньги без взноса. Например, вы хотите купить вторую квартиру — заложите первую и получите до 70% её стоимости.
Ситуация 4: бизнес или рефинансирование долгов — кредит под залог
Ипотека не выдаётся на бизнес-цели. Кредит под залог — нецелевой, банк не проверяет, на что вы тратите деньги. Это удобно для предпринимателей, которые хотят привлечь финансирование под оборотные средства или закрыть дорогие кредиты.
Ситуация 5: льготная ставка доступна — однозначно ипотека
Если вы попадаете под семейную, IT-ипотеку или другую льготную программу, разница в ставке с кредитом под залог составит 12–20 п.п. На сумме 5 млн ₽ за 20 лет это экономия 3–5 млн ₽ на переплате. В этом случае даже при нецелевой потребности сначала стоит рассмотреть рефинансирование ипотеки.
Ситуация 6: срочно нужны деньги, одобрение уже есть — смотреть по условиям
Ипотека одобряется быстрее при наличии уже выбранного объекта и комплекта документов. Кредит под залог требует оценки имеющегося объекта — это занимает 5–10 дней. Если деньги нужны быстро, а объект залога уже оценён — кредит под залог может закрыться за 3–5 дней.
Пример расчёта: 5 000 000 ₽ на 15 лет
| Ипотека (рыночная, 22%) | Кредит под залог (20%) | |
|---|---|---|
| Ежемесячный платёж | ~100 000 ₽ | ~95 000 ₽ |
| Общая переплата | ~13 000 000 ₽ | ~12 100 000 ₽ |
| Налоговый вычет | до 650 000 ₽ | нет |
| Итого с учётом вычета | ~12 350 000 ₽ | ~12 100 000 ₽ |
При рыночных ставках разница минимальна. При льготной ипотеке (6%) переплата по ипотеке составит ~2 600 000 ₽ — втрое меньше.
Итог: как выбрать
- Покупаете жильё + льготная ставка доступна → ипотека без вариантов.
- Покупаете жильё, льгот нет → ипотека (вычет компенсирует разницу в ставке).
- Нецелевые расходы, уже есть квартира → кредит под залог.
- Нет первоначального взноса, нужна вторая квартира → кредит под залог первой.
Сравните предложения и выберите подходящий вариант: