Налог с продажи квартиры 2026 — калькулятор НДФЛ для быстрой проверки: нужно ли платить налог и сколько получится к уплате. Укажите цену продажи и покупки, кадастровую стоимость, срок владения и основание приобретения — калькулятор учтёт минимальный срок владения, правило 70% от кадастровой стоимости и имущественный вычет.
Как рассчитано
Результат расчёта носит ориентировочный характер. Не учитывает продажу доли, статус нерезидента РФ и льготы при покупке другого жилья взамен проданного. Для точного расчёта обратитесь в ФНС или к налоговому консультанту.
Налог с продажи квартиры 2026: когда его платить
Налог с продажи квартиры платится, только если недвижимость находилась в собственности меньше минимального срока владения — 3 или 5 лет в зависимости от того, как объект был получен. Если минимальный срок истёк, доход от продажи не облагается НДФЛ вообще, и декларацию подавать не нужно.
Минимальный срок составляет 3 года для единственного жилья, недвижимости, полученной по наследству или в дар от близкого родственника, приватизированной квартиры, а также объектов, полученных по договору ренты. Во всех остальных случаях — 5 лет.
Как пользоваться калькулятором налога с продажи квартиры
- Укажите цену продажи по договору.
- Укажите цену покупки — если квартира получена бесплатно (наследство, дарение, приватизация), впишите 0.
- Укажите кадастровую стоимость объекта на 1 января года продажи (есть в выписке ЕГРН).
- Впишите срок владения в полных годах и выберите основание приобретения.
- Нажмите «Рассчитать налог» — калькулятор покажет, нужно ли платить налог и сколько.
Как рассчитывается налог с продажи квартиры в 2026 году
Если минимальный срок владения не истёк, налоговая база определяется по максимуму из двух величин: цены по договору или 70% кадастровой стоимости — это защита от искусственного занижения цены в договоре. Дальше из полученной суммы вычитается вычет: либо документально подтверждённые расходы на покупку, либо фиксированный вычет 1 000 000 ₽ — в зависимости от того, что выгоднее продавцу.
С полученной налоговой базы НДФЛ считается по двухступенчатой шкале: 13% — с суммы до 2 400 000 ₽, 15% — с суммы, которая эту границу превышает.
Примеры расчёта налога с продажи квартиры
Пример 1. Квартира куплена за 4 500 000 ₽, продана за 6 000 000 ₽ через 2 года владения (обычная покупка, минимальный срок — 5 лет). Кадастровая стоимость — 5 500 000 ₽. Облагаемый доход — 6 000 000 ₽ (выше 70% кадастра), вычет — 4 500 000 ₽ (расходы на покупку выгоднее фиксированного вычета), база — 1 500 000 ₽, налог — 195 000 ₽.
Пример 2. Квартира получена по наследству, продана через 4 года (минимальный срок для наследства — 3 года) — налог не платится вообще, независимо от суммы продажи.
Пример 3. Квартира получена в дар от родителей, продана через 1 год за 8 000 000 ₽, кадастровая стоимость — 9 000 000 ₽. Цена покупки — 0 ₽, поэтому применяется вычет 1 000 000 ₽. Облагаемый доход — 8 000 000 ₽ (выше 70% кадастра — 6,3 млн), база — 7 000 000 ₽, налог — 2 400 000 × 13% + 4 600 000 × 15% = 312 000 + 690 000 = 1 002 000 ₽.
Что делать после расчёта
Если налог получился больше нуля — до 30 апреля года, следующего за годом продажи, нужно подать декларацию 3-НДФЛ, а сам налог уплатить до 15 июля. Если расчёт показал сложный случай (доля в праве, несколько объектов, статус нерезидента) — лучше уточнить детали у налогового консультанта.
Частые вопросы о налоге с продажи квартиры
Нужно, только если квартира была в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от основания приобретения). Если срок истёк — налог не платится и декларация не требуется.
3 года — для единственного жилья, наследства и дарения от близкого родственника, приватизации и ренты. 5 лет — во всех остальных случаях, включая обычную покупку при наличии другого жилья.
Берётся наибольшее из цены продажи и 70% кадастровой стоимости, из этой суммы вычитается вычет (расходы на покупку либо 1 000 000 ₽), а с оставшейся налоговой базы считается НДФЛ по ставке 13% (свыше 2,4 млн ₽ — 15% с превышения).
Это не вычет, а правило минимальной налоговой базы: если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости объекта, налог всё равно считается от этих 70% — чтобы нельзя было занизить цену в договоре для ухода от налога.
Да, вместо фиксированного вычета 1 000 000 ₽ можно применить документально подтверждённые расходы на покупку этой же квартиры — если они больше 1 000 000 ₽, это выгоднее.
Если минимальный срок владения истёк — декларация не нужна. Если срок не истёк, но благодаря вычету налоговая база вышла нулевой или отрицательной, декларацию всё равно нужно подать, указав нулевой налог к уплате.