Калькулятор доходности аренды квартиры поможет понять, сколько объект реально приносит после налога, расходов, ремонта и простоя. Введите цену квартиры и арендную ставку, чтобы увидеть чистую доходность, срок окупаемости и прогноз дохода.
Как рассчитано
Результат расчёта носит ориентировочный характер. Калькулятор не учитывает все индивидуальные налоговые обстоятельства, вычеты, региональные особенности рынка и условия конкретного договора аренды.
Что показывает калькулятор доходности квартиры под сдачу
Доход от аренды легко переоценить, если смотреть только на ежемесячный платёж арендатора. Собственник получает не всю сумму: часть уходит на коммунальные расходы, ремонт, простой между жильцами и налоги. Поэтому для оценки инвестиции важна не валовая, а чистая доходность.
Калькулятор доходности аренды квартиры считает именно чистый результат. Он показывает, сколько остаётся за год и за месяц, какую долю от стоимости квартиры это даёт и сколько лет потребуется, чтобы объект окупился только арендным потоком.
Как пользоваться калькулятором доходности аренды квартиры
- Укажите стоимость квартиры. Если объект уже куплен, используйте текущую рыночную оценку, а не старую цену покупки.
- Введите арендную плату в месяц. Лучше брать реалистичную ставку по похожим квартирам в вашем районе.
- Добавьте ежемесячные расходы: коммунальные платежи собственника, интернет, обслуживание, управляющую компанию.
- Заложите годовой бюджет на ремонт и обновление мебели. Даже аккуратная сдача требует расходов.
- Укажите простой в месяцах и налоговый режим. Один месяц простоя в год часто меняет доходность заметнее, чем кажется.
После расчёта сервис покажет чистую доходность аренды после расходов и налога. Если доходность получается низкой, это не всегда значит, что объект плохой: иногда квартира покупается ради сохранения капитала или будущего роста цены.
Как рассчитывается чистая доходность аренды
Формула простая: годовая аренда минус расходы, ремонт и налог. Получившийся чистый доход делится на стоимость квартиры и умножается на 100%. Так получается процент годовых.
Например, квартира стоит 8 500 000 ₽ и сдаётся за 55 000 ₽ в месяц. При одном месяце простоя валовая аренда за год составит 605 000 ₽. Если расходы — 8 000 ₽ в месяц, ремонт — 60 000 ₽ в год, а налог НПД — 4%, чистый доход будет около 425 000 ₽. Доходность — примерно 5% годовых.
Если не учитывать простой, доходность будет выше на бумаге, но такой расчёт часто обманывает. Между жильцами может пройти несколько недель, иногда нужно обновить технику или сделать косметический ремонт. Поэтому калькулятор доходности аренды квартиры сразу учитывает простой и годовой резерв.
Какой налог учитывать при сдаче квартиры
Для ориентировочного расчёта доступны четыре сценария: НПД 4% при сдаче жилого помещения физическому лицу, НПД 6% при сдаче организации или ИП, НДФЛ 13% и расчёт без налога. НПД подходит не всем; у этого режима есть лимит дохода — 2,4 млн ₽ в год.
НДФЛ 13% — более консервативный сценарий для обычного физлица. Если совокупные доходы высокие, могут применяться повышенные ставки по прогрессивной шкале, поэтому калькулятор не заменяет налоговую консультацию.
Примеры расчёта доходности аренды
Студия для долгосрочной аренды. Цена — 6 000 000 ₽, аренда — 38 000 ₽, расходы — 5 000 ₽ в месяц, ремонт — 35 000 ₽ в год, простой — 1 месяц. При НПД чистая доходность будет около 5,7% годовых.
Дорогая квартира в центре. Цена — 22 000 000 ₽, аренда — 110 000 ₽, расходы — 18 000 ₽ в месяц, ремонт — 150 000 ₽ в год, простой — 1,5 месяца. Даже при высокой аренде доходность может оказаться ниже 4% из-за большой цены объекта.
Квартира с частым простоем. Если объект сдаётся за 70 000 ₽, но простаивает 3 месяца в год, собственник теряет 210 000 ₽ валовой выручки. Иногда выгоднее снизить ставку и быстрее найти стабильного арендатора.
Что делать после расчёта
Если доходность устраивает, следующий шаг — проверить реальную рыночную ставку аренды и подготовить квартиру к сдаче. Важно оценить не только цену, но и риски: простой, повреждения, проверку жильцов, договор и регулярные платежи.
Если доходность ниже ожиданий, попробуйте изменить сценарий: уменьшить простой, пересмотреть расходы, заложить другой налоговый режим или сравнить доходность с вкладом. Для части собственников выгоднее передать сдачу квартиры сервису, который берёт на себя показы, договор, проверку жильцов и часть операционной рутины.
Частые вопросы о доходности аренды
Нужно посчитать чистый годовой доход: аренда за оплаченные месяцы минус расходы, ремонт и налог. Затем разделить эту сумму на стоимость квартиры и умножить на 100%. Так вы получите чистую доходность годовых.
Чистая доходность важнее, потому что она показывает реальные деньги после расходов и налога. Валовая доходность подходит только для грубой оценки и часто завышает результат.
Для НПД применяется ставка 4% при сдаче жилья физическому лицу и 6% при сдаче организации или ИП. Можно также выбрать упрощённый сценарий НДФЛ 13% либо расчёт без налога. НПД подходит не всем и имеет лимит дохода 2,4 млн ₽ в год.
Каждый месяц простоя уменьшает годовую выручку на одну месячную аренду. Например, при ставке 60 000 ₽ два месяца простоя снижают валовый доход на 120 000 ₽, а чистую доходность — ещё сильнее.
Для жилой недвижимости часто встречается диапазон 3–6% годовых чистыми, но он зависит от города, района, цены покупки и состояния квартиры. Высокая доходность обычно означает повышенные риски или недооценённый объект.
Да. Даже если ремонт не нужен каждый месяц, его лучше учитывать годовым резервом. Иначе доходность будет выглядеть выше, чем фактический денежный поток собственника.
Результат расчёта носит ориентировочный характер. Калькулятор не учитывает все индивидуальные налоговые обстоятельства, вычеты, региональные особенности рынка и условия конкретного договора аренды.